【藤沢市】注文住宅の土地・建築費を徹底解説-気候特性から価格相場まで紹介 

神奈川県藤沢市は、湘南の豊かな自然と都市機能が調和した人気エリアです。

人口約43万人の神奈川県内第4位の都市規模を持ち、JR湘南新宿ライン・東海道線・小田急江ノ島線など5路線が利用でき、東京・新宿まで約50分という交通利便性を誇ります。

江の島を擁する観光都市と慶應義塾大学SFCを中心とした学園都市の両面を持ち、辻堂が「本当に住みやすい街大賞2022」で第1位を獲得するなど、注文住宅を検討するファミリー層から高い注目を集めています。

しかし、土地価格は坪単価40万円から150万円超まで立地により大きく異なり、海からの距離や駅へのアクセス、災害リスク、湘南ブランド価値など複数の要因が複雑に影響します。

本記事では、藤沢市の住みやすさや子育て環境から、土地価格相場、建築費用、総費用の目安まで、注文住宅に必要な情報を詳しく解説します。

藤沢市の住みやすさ・魅力

藤沢市は、神奈川県の湘南地域に位置し、東京や横浜への通勤圏内にありながら、豊かな自然環境と都市機能が共存する暮らしやすい街です。

JR湘南新宿ライン・JR東海道線・小田急江ノ島線・相鉄いずみ野線・江ノ島電鉄の5路線が利用でき、都心まで乗り換えなしでアクセス可能。

藤沢駅から東京駅、新宿駅まで約50分と通勤・通学にも便利です。

人口は約43万人で神奈川県内第4位の規模を持ち、適度な都市規模を保ちながらもショッピングモールや総合病院、公共施設が市内に集約されており、生活利便性が高い点が魅力です。

特に注目されているのは、藤沢市辻堂エリアが「本当に住みやすい街大賞2022」で第1位を獲得したことです。

この調査は住宅ローン専門金融機関であるアルヒ株式会社の膨大なデータをもとに、住宅や不動産の専門家が参画する選定委員会による公平な審査で実施されており、その客観性と信頼性は非常に高いものです。

また、気候は温暖で、年間日照時間が2,000時間を超えるなど晴れの日が多く、年間を通じてアウトドアを楽しみやすい環境が整っています。

藤沢市の大きな特徴は、江の島を擁する観光都市としての側面と、慶應義塾大学湘南藤沢キャンパス（SFC）を中心とした学園都市としての側面を併せ持つことです。

さらに、湘南海岸公園に隣接する海辺のレジャー環境と、北部丘陵に広がる里山の自然とのバランスも取れています。

マリンスポーツやビーチカルチャーが日常の一部となる一方で、自然散策や農体験も気軽に楽しめます。

さらに、藤沢市は「シティブランド・ランキング ― 住みたい街2023」では全国24位（神奈川県1位）、居住者を対象にした「シビックプライドランキング 2024」では全国総合14位を獲得するなど、実際に住んでいる人々の満足度も非常に高い街です。

近年の満足度調査でも、「住み続けたい街」として県内上位にランクインするなど、幅広い世代から支持を集める住みやすい街です。

＜データ引用元＞
藤沢市　藤沢市の人口と世帯数
https://www.city.fujisawa.kanagawa.jp/bunsho/shise/toke/jinko/jinko/index.html
湘南経済新聞
https://shonan.keizai.biz/headline/2918/
気象庁
https://www.jma.go.jp/jma/index.html
日経BP
https://www.nikkeibp.co.jp/atcl/newsrelease/corp/20230822/
YOMIKO 都市生活研究所
https://www.yomiko.co.jp/news/release/202403275146/

藤沢市の子育て・教育環境

藤沢市は、子育て世帯にとってバランスの取れた教育・医療・生活支援が整った地域として、移住先としても注目されています。

市内には公立小学校が35校、中学校が19校、高等学校が6校あり、地域ごとに通いやすい通学環境が確保されています。

さらに、慶應義塾大学湘南藤沢キャンパス（SFC）をはじめとする高等教育機関も充実しており、学園都市としての教育環境が整備されています。

また、文部科学省の全国学力テストでは、神奈川県平均を上回る教科もあり、学力面でも一定の評価を得ています。

医療面でも安心できる体制が整っており、藤沢市民病院を中心に、小児科・産科を備えた総合病院が複数存在します。

夜間・休日の急病診療所や、乳幼児健診、予防接種の支援体制も充実しており、子どもの急な体調変化にも対応しやすい環境です。

市独自の子育て支援策も豊富で、以下のような制度が整備されています。

• 保育料の段階的無償化
  国の制度に加えた市独自の支援
• 子ども医療費助成
  中学校卒業まで所得制限なしで助成
• 妊婦支援給付金
  妊娠・出産時の経済的支援
• 病児・病後児保育
  働く保護者への支援体制

また、豊かな自然を活かした保育・教育も特徴の一つです。

江の島や湘南海岸、引地川親水公園といった身近な自然を教材にした体験型学習や、環境教育プログラムが多くの保育園・小学校で取り入れられています。

特に海洋教育については、新江ノ島水族館との連携プログラムなど、藤沢市ならではの特色ある教育が実施されています。

都市部にありながら、自然の中でのびのびと育てたいという家庭には特に魅力的な環境です。

加えて、ファミリー向け住宅地の整備や、比較的落ち着いた治安状況も藤沢市の安心感を支えています。

こうした多面的な子育て支援が、世代を問わず幅広い層の定住を後押ししています。

＜データ引用元＞
藤沢市　学校
https://www.city.fujisawa.kanagawa.jp/shisetsu/annai/gakko/index.html
藤沢市　令和6年度全国学力・学習状況調査の結果と分析について
https://docs.google.com/document/d/1yqqq5UVYkgY0lC8nfy8p4i4nTthkLbXddsPhSSN0mtc/edit?tab=t.0
藤沢市　幼児教育・保育の無償化について
https://www.city.fujisawa.kanagawa.jp/hoiku/youho_mushouka.html
藤沢市　小児医療費助成制度
https://www.city.fujisawa.kanagawa.jp/kosodate/kenko/kosodate/teate/josesedo.html
藤沢市　妊婦のための支援給付
https://www.city.fujisawa.kanagawa.jp/oyako/syussankosodate.html
藤沢市　病児・病後児保育
https://www.city.fujisawa.kanagawa.jp/hoiku/kenko/kosodate/hoikuen/byogojihoiku.html

湘南エリアで建てた注文住宅の施工事例

逗子市の施工事例 – 桜山の家 –

２階から海を眺められる、小高い谷戸に建つ５人家族のための住宅。

仕切りのない空間は、家族の気配を近くに感じとれます。

玄関土間は一年中快適に過ごせるように暖炉を設けました。

鎌倉市の施工事例 – 小さな家 –

広い庭にたくさんの樹々が生い茂る自然豊かな鎌倉の山の中に小さな平屋が完成しました。

白を基調としたスタイリッシュな居室の床には足触りの良いパイン無垢材のフローリングを、また、天井は一坪分高くして東からの日や風を取り入れるためにハイサイド窓を設えています。

照明はダウンライトを付けずに北欧製などの間接照明だけで部屋全体を包み込み、夜は柔らかく優しい灯りでゆっくりと過ごせる空間に。

藤沢市の土地価格相場と分析

藤沢市の土地価格は、駅からの距離や海岸線との位置関係、さらには利用可能な鉄道路線によって明確な傾向が見られます。

特に藤沢市は複数の鉄道路線が交差する交通の要衝であり、各駅周辺の利便性により坪単価も大きく異なります。

2025年時点の概算相場によると、以下のような価格帯が確認されています。

このように、駅からの距離が遠くなるほど土地価格は下がる傾向にありますが、その下落率は都心部に比べてやや緩やかです。

徒歩15分以内と30分超のエリアを比較しても、坪単価でおよそ40〜50％の差にとどまっており、駅距離の影響が絶対的ではないことが分かります。

これは、藤沢市がコンパクトな都市構造であると同時に、自家用車保有率が世帯当たり約1.1台であることや、国道1号・新湘南バイパス・圏央道などの道路交通網が整備されていることが影響していると考えられます。

生活においては駅の近さよりも、商業施設・小中学校・海や自然へのアクセスが重視される傾向があり、地域の性質による価格差が生まれています。

また、海に近いエリアでは津波ハザードの指定や塩害リスクの影響から、同じ駅距離でも海沿いと内陸部で価格差が出ることもあります。

駅距離に加え、「海距離」「標高」「ハザードマップの区分」「利用可能路線数」といった地理的要素も、藤沢市における土地価格形成の大きな要因となっています。

藤沢市の土地価格に影響を与える特徴的な要因

藤沢市の土地価格に影響を与える主な要因として、まず挙げられるのが「利用可能な鉄道路線数」と「アクセス方向の多様性」です。

藤沢駅では JR湘南新宿ライン・JR東海道線・小田急江ノ島線・江ノ島電鉄線が利用でき、都心（東京・新宿方面）と横浜方面の両方向へのアクセスが可能となっており、このような交通利便性の高さが価格に直結しています。

同じ駅距離でも、単一路線しか利用できないエリアと複数路線が利用できるエリアでは価格差が生じることもあります。

また、「海との距離」と「標高（海抜）」も重要な要因です。

江の島・片瀬海岸から近いエリアは湘南ライフスタイルを求める層から人気が高い一方で、津波浸水想定区域や塩害リスクが価格に反映されやすく、必ずしも”海近＝高値”とは限りません。

さらに、「用途地域」と「容積率」も価格形成に大きく関与しています。

商業地域や近隣商業地域は、建ぺい率・容積率ともに高いため、収益物件や店舗併用住宅の建築が可能となり、坪単価は住宅専用地域よりも高騰する傾向があります。

加えて、慶應義塾大学SFCの存在により、湘南台・遠藤エリアでは「学園都市効果」も価格形成に影響を与えています。学生・教職員の住宅需要や、文教地区としてのブランド価値が価格を下支えしています。

さらに、土地形状や接道状況も価格に直結します。

整形地で南道路に接道した区画は建築自由度が高く、反対に、旗竿地や接道条件の悪い土地は割安傾向にあり、実需向けでも価格が抑えられがちです。

都市部と地方の駅距離と価格の関係性の違い

藤沢市のような東京通勤圏の郊外都市では、駅からの距離と土地価格の相関関係は確かに存在するものの、東京都心部ほど極端な価格差は見られません。

例えば、東京都内では駅から徒歩10分以内と30分以上の物件で坪単価が2〜3倍近く違うケースもありますが、藤沢市では徒歩30分以内（平均約106万円/坪）と30分～60分圏（平均約63万円/坪）で、価格差は約40％程度にとどまっています。

これは、自家用車の保有率が高く、日常生活で鉄道利用の依存度がさほど高くないこと、さらに幹線道路や商業施設へのアクセスが重視される傾向にあるためです。

実際に藤沢市では国道1号・新湘南バイパス・圏央道などの道路網が整備されており、車での移動を前提とした生活スタイルが定着しています。

また、内陸エリアでは「駅距離」よりも「生活利便施設への距離」「学区」「自然環境の良さ」などが重視され、駅から多少離れていても人気の高いエリアでは高値を維持する傾向も見られます。

特に善行・大庭エリアなどでは、静かな住環境や良好な学区が評価され、駅から離れていても安定した需要があります。

つまり、都心部ほど駅近のプレミアム性は強くなく、海の近さや湘南ブランド、生活環境の質といった地域性が価格に与える影響がより顕著に現れるのが藤沢市の特徴です。

藤沢市の土地価格の特殊性

藤沢市では、一般的に見られる「駅から近いほど土地価格が高い」という法則が一様に当てはまらないという特徴があります。

たとえば、JR藤沢駅から徒歩30分以内のエリア全体では平均坪単価が約106万円で推移していますが、同じ徒歩圏内でも立地によって70万円〜150万円という大きな価格幅があります。

特に鵠沼・片瀬・辻堂など海近くの人気住宅地では、駅から多少離れていても坪単価100万円を超える高値がつくケースも見られます。

これは、単に「駅近」かどうかではなく、「海との距離感」「湘南ブランド」「街の景観」「環境の質」といったエリア特性が価格に大きく影響していることを示しています。

また、同じ徒歩圏でも南側（海側）と北側（内陸側）で価格に差があるのも藤沢市特有の傾向です。

たとえば鵠沼や片瀬など海沿いで湘南ブランド価値の高いエリアは、観光地としての魅力も相まって、坪単価が90万円〜120万円になることも。

一方、北側の善行・大庭エリアは駅からの距離がほぼ同じであっても、坪単価は50万円〜70万円台で推移しており、同じ駅距離でも最大50％以上の価格差があるのが実情です。

また、同じ湘南エリアでも価格帯に大きな違いがあります。

実際に上記の表のように、藤沢駅周辺は湘南エリアの中でも相対的に高い価格帯となっており、辻堂駅周辺がやや下回り、茅ヶ崎駅周辺はさらに低い水準となっています。

このように藤沢市では、駅距離だけでは価格を測れない構造があり、「海との距離」「標高」「津波ハザードリスク」「湘南ブランド価値」「慶應SFC効果」など複合的な要素によって価格が大きく変動します。

実際の取引データでは、市内の坪単価は駅から1時間以上離れた内陸部の5万円台から、駅近・海近の人気エリアの150万円超まで幅広く分布しています。

主要な住宅地エリアでは60万円〜100万円の価格帯が中心となっており、海沿いエリアや駅前の利便性が高い立地では100万円を超える高値での取引も見られる一方、内陸部の住宅地では50万円〜70万円台が主流となっています。

土地購入を検討する際は、エリアの「湘南ブランド力」や災害リスク、学園都市効果も踏まえて、慎重に選定することが重要です。

＜データ引用元＞
不動産情報ライブラリ
https://www.reinfolib.mlit.go.jp/realEstatePrices/
藤沢市　統計年報2024年版
https://www.city.fujisawa.kanagawa.jp/documents/33893/20250328111043.pdf

藤沢市の注文住宅の建築費相場

土地価格に続いて重要なのが建築費用です。注文住宅の建築費用は、地域によって大きく異なります。

以下の表は神奈川県、首都圏、全国の平均値を比較したものです。

神奈川県の建築相場の特徴

このデータから分かるように、神奈川県の建築費坪単価は全国平均よりも約6.2％高く、首都圏平均とほぼ同等です。

藤沢市を含む神奈川県の注文住宅建築費は、全国平均に比べて高水準にあります。

これは、都市部としての地価・人件費の高さに加えて、耐塩害・高断熱仕様など沿岸部特有の建築要件が影響しているためです。

藤沢市では、木造住宅で坪単価70万円〜90万円程度が一つの目安となっており、仕様や立地によっては100万円を超えるケースもあります

特に人気エリア（辻堂・鵠沼・片瀬など）では、設計やデザインにこだわった注文住宅が多く、建築コストが高めに推移する傾向があります。

構造による建築費用の違い

注文住宅の建築費は、採用する構造形式によって大きく異なります。茅ヶ崎市でも以下の通り、構造ごとの費用差が明確です。

木造住宅

最も一般的で、コストパフォーマンスに優れます。

坪単価70〜90万円程度が相場で、地元工務店での施工が中心です。

鉄筋造住宅

耐震性・耐久性に優れ、都市型住宅や店舗併用住宅で採用されます。

坪単価は90〜110万円前後。

RC造（鉄筋コンクリート造）

高強度で耐火・遮音性に優れるものの、施工コストは高く、坪単価110万円以上が一般的です。

沿岸部の藤沢市では、木造でも塩害対策（樹脂サッシ、ステンレス製金物など）を加味する必要があり、標準仕様より割高になる傾向があります。

建築費用の高騰要因と今後の見通し

近年の建築費用は以下の要因により上昇傾向にあります。

1. 資材価格の高騰
   特に木材や鉄鋼・アルミなどの価格上昇が顕著です
2. 人件費の上昇
   建設業における人手不足と技術者の高齢化が進行しています
3. 性能基準の強化
   2025年4月から新築住宅への省エネ基準適合が義務化されています
4. 労働環境の変化
   2024年4月から建設業にも時間外労働の上限規制が適用されました

これらの要因により、今後も建築費用は上昇傾向が続くと予想されます。

そのため、注文住宅の建築を検討している方は、長期的なコスト増加を見込んだ計画が重要です。

建築費用を抑えるポイント

藤沢市で注文住宅の建築費用を抑えるためのポイントは以下の通りです。

1. プランの効率化
   無駄な動線や複雑な形状を避け、コンパクトで効率的な間取りを計画する
2. 設備のメリハリ
   キッチンや浴室などこだわりたい部分に予算を集中させ、他は標準仕様を選ぶ
3. 施工会社の比較検討
   複数の建築会社から見積もりを取り、内容を詳細に比較する
4. 将来を見据えた投資
   断熱性能や省エネ設備など、ランニングコストを下げる要素には適切に投資する

土地と建物の総予算バランス

注文住宅を建てる場合、土地と建物のバランスは一般的に「土地4：建物6」程度が理想とされています。

例えば総予算6,000万円の場合、土地に約2,400万円、建物に約3,600万円を配分するイメージです。

ただし、人気エリア（海沿い・駅近）では土地価格が割高になる傾向があり、建物の予算を圧迫するケースもあります。

そのため、土地選びの段階で優先順位を明確にしておくことが大切です。

また、建物にこだわりたい場合は、あえて駅から少し距離を取ることで土地費用を抑え、性能や快適性に十分な予算を配分することも検討に値します。

藤沢市のようにエリアによって価格差が大きい地域では、立地・広さ・仕様のバランスを取る判断力が重要です。

＜データ引用元＞
国土交通省
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001519931.pdf
厚生労働省
https://hatarakikatasusume.mhlw.go.jp/common/pdf/construction_company_KRS.pdf
政府統計の総合窓口
https://www.e-stat.go.jp

藤沢市での土地購入と建築を合わせた総費用目安

注文住宅を建てる上で、土地価格と建築費用を合わせた「総予算」の把握は欠かせません。

藤沢市は湘南エリアでも特に多様性があり、エリア選択によって総費用が大きく変動します。

辻堂エリアが「本当に住みやすい街大賞2022」で1位を獲得するなど注目度も高く、それに伴い価格水準も上昇傾向にあります。

以下では、これまで見てきた土地・建物の相場情報をもとに、藤沢市で注文住宅を建てる際の総費用目安をシミュレーションします。

藤沢市での総費用シミュレーション

神奈川県の平均住宅面積（約35坪＝約115㎡）をもとに、藤沢市の各エリアで注文住宅を建てた場合のシミュレーションです。

立地により800万円程度の差が出ることもあり、家づくり全体の計画において「エリア選択」が予算の成否を分ける要素と言えるでしょう。

総費用に含まれないその他の費用

上記の試算には含まれていない費用もあります。

主なものには以下のようなものがあります。

1. 諸費用
   不動産取得税、登記費用、住宅ローン手数料、火災保険料など（総費用の約3～5%）
2. 外構工事費
   門扉、フェンス、カーポート、庭の整備など（200万円～500万円程度）
3. 地盤調査・地盤改良費
   土地の状況によっては必要（50万円～300万円程度）
4. 設備・インテリア費用
   カーテン、照明器具、エアコンなど（100万円～300万円程度）
5. 引越し費用
   20万円～50万円程度

これらを合計すると、総費用にプラスして500万円～1,000万円程度の追加費用が発生することが考えられます。

総費用のバランスと資金計画

理想的な予算配分は土地と建物の費用比率が「4:6」（土地40%、建物60%）が目安とされますが、茅ヶ崎市では土地価格が高めのため、「土地5：建物5」になるケースも多く見られます。

重要なのは、自分たちのライフスタイルや優先順位に合わせて適切なバランスを見つけることです。

資金計画の目安としては、年収の5～6倍程度が無理なく返済できる住宅ローンの上限とされています。

例えば世帯年収800万円の場合、4,000万円～4,800万円程度の借入れが目安です。

それ以上の借入れを検討する場合は、将来的な収入増加の見込みや、頭金の用意などが重要になります。

費用を抑えるための選択肢

総費用をできるだけ抑えたい場合、以下のような選択肢も検討価値があります。

1. 建売住宅の検討
   注文住宅と比較して総費用を抑えられる可能性があります
2. 土地を小さくする
   40坪程度の土地でも十分な住宅を建てることは可能です
3. 建物面積を抑える
   30坪程度でも効率的な間取りで快適な暮らしができます
4. 建築条件付き土地の検討
   一般的に単独で土地を購入するより安く入手できることがあります

茅ヶ崎市は神奈川県内でも比較的コストパフォーマンスの良いエリアですが、それでも注文住宅の総費用は大きな金額になります。

長期的な視点で、ライフプランに合わせた無理のない資金計画を立てることが何よりも重要です。

まとめ

藤沢市は、湘南の自然と都市利便性を兼ね備えた魅力的なエリアであり、「本当に住みやすい街大賞2022」で辻堂が第1位を獲得するなど客観的な評価も高く、注文住宅を希望するファミリー層や移住者からの人気が高まっています。

当地域の土地市場には独特の特徴があります。

一般的な「駅近＝高価格」の法則に加えて、利用可能な鉄道路線数、海からの距離、標高、災害リスク、エリアブランド価値といった複合的な要素が価格を大きく左右します。

特に藤沢市の場合、市内に5つの特色ある主要エリア（辻堂・藤沢駅周辺・湘南台・善行・江の島片瀬）があり、エリア選択により坪単価で40万円から150万円まで大きな幅があります。

この地域特性を理解することが、コストパフォーマンスの高い土地選びの重要なポイントとなります。

土地価格はエリア・立地によって大きな差があり、総費用は6,800万円〜8,600万円が一つの目安。

さらに、外構費や諸経費を加味すれば、＋500万円〜1,000万円程度の追加コストも想定しておく必要があります。

費用を抑えつつ理想の住まいを実現するには、

• 土地・建物の優先順位の整理
• 補助制度の活用
• 信頼できる施工会社選び

が成功のカギとなります。

私たちSame Picture Companyは、湘南エリアの特性を熟知した工務店だからこそ、藤沢市の土地特性や建築環境を最大限に活かした家づくりをご提案できます。

海風や潮風に強い素材選び、湘南の気候に適した断熱・通風設計、さらには地域ごとの風土に合わせた間取り提案など、大手ハウスメーカーにはない地域密着のサービスを提供しています。

「海と山に恵まれた土地で、これからの暮らしを考えよう」をモットーに、お客様一人ひとりのライフスタイルや将来計画を丁寧にヒアリングし、理想の住まいを一緒に創り上げていきます。

土地探しの段階からサポートし、藤沢市で最適な立地と建物のバランスを考えた提案を心がけています。

藤沢市で注文住宅をお考えの方は、ぜひ一度当社の施工事例や完成宅見学会をご覧ください。

湘南の風土に根ざした、温かみのある住まいづくりをご提案いたします。

資金計画や土地選びのご相談も無料で承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。

湘南の魅力を最大限に活かした理想の住まいで、あなたの新しい暮らしをスタートさせましょう。