【鎌倉市】注文住宅の土地・建築費を徹底解説-古都ならではの建築規制から価格相場まで紹介

神奈川県鎌倉市は、12世紀末に源頼朝が幕府を開いた古都であり、京都・奈良と並ぶ「古都保存法」の指定都市です。

人口は約17万5千人で、JR横須賀線で東京駅まで約60分、横浜駅まで約24分と都心へのアクセスにも優れています。

由比ヶ浜や七里ヶ浜などの海岸線と、鎌倉アルプスと呼ばれるハイキングコースに囲まれた自然豊かな環境を持ち、150以上の神社仏閣が点在する歴史的景観が大きな魅力です。

しかし、鎌倉市で注文住宅を建てるには、他の地域にはない独特の注意点があります。

市域の約55.5%が風致地区に指定され、建物の高さ・建ぺい率・緑化率に厳格な制限があるほか、旧鎌倉中心部ではほぼ全域が埋蔵文化財包蔵地に該当します。

さらに、海に近いエリアでは塩害や湿気への対策も欠かせません。

土地価格はエリアにより坪単価30万円台から160万円超まで幅広く、立地選びが総費用を大きく左右します。

本記事では、鎌倉市の住みやすさや子育て環境から、土地価格相場、建築費用、総費用の目安まで、注文住宅建築に必要な情報を詳しく解説します。

鎌倉市の住みやすさ・魅力

鎌倉市は、神奈川県の南東部、三浦半島の西側付け根に位置する人口約17万5千人の都市です。

JR横須賀線・湘南新宿ラインで東京駅まで約60分、横浜駅まで約24分と、都心への通勤圏内にありながら、海と山に囲まれた豊かな自然と歴史的な街並みが共存する独自の住環境を持っています。

市内にはJR横須賀線の鎌倉駅・北鎌倉駅・大船駅のほか、江ノ島電鉄や湘南モノレールも走っており、地域内の移動手段も複数確保されています。

鎌倉市の最大の特徴は、古都としての歴史的景観と自然環境が制度的に守られている点です。

市域の約55.5%にあたる約2,194ヘクタールが風致地区に指定されており、さらに古都保存法に基づく歴史的風土保存区域も広範に設定されています。

こうした規制により、高層建築物がなく、緑豊かで落ち着いた街並みが維持されています。

気候は温暖で、夏は海風の影響で比較的涼しく、冬も穏やかです。

ただし、海に近いエリアでは潮風による塩害や、谷戸と呼ばれる三方を山に囲まれた地形による湿気のこもりやすさがあるため、住宅建築時にはこれらへの対策が重要となります。

由比ヶ浜・七里ヶ浜・材木座・腰越・稲村ヶ崎と5つの海岸があり、マリンスポーツや散策を日常的に楽しめます。

また、鶴岡八幡宮や建長寺・円覚寺をはじめとする150以上の神社仏閣が市内に点在し、四季折々の景観が暮らしを彩ります。

大船駅周辺には大型商業施設や総合病院が集積し、日常の買い物や医療面での利便性も確保されています。

鎌倉駅周辺では小町通りや御成通りに個性的な店舗が並び、観光地としての賑わいと生活の利便性が両立しています。

治安面でも鎌倉市は評価が高く、神奈川県内でも犯罪認知件数が低い水準を維持しています。

道幅が狭い路地や坂道が多い点は注意が必要ですが、それも含めて古都ならではの趣きとして愛されている街です。

＜データ引用元＞
鎌倉市　人口
https://www.city.kamakura.kanagawa.jp/shisei/toukei/jinkou/index.html
鎌倉市　風致地区
https://www.city.kamakura.kanagawa.jp/fuuchi/huutitiku.html

鎌倉市の子育て・教育環境

鎌倉市は、豊かな自然と歴史に囲まれた環境の中で子育てができる地域として、ファミリー層からも注目されています。

市内には市立小学校が16校、市立中学校が10校あり、地域ごとに通学環境が整備されています。

また、鎌倉学園・鎌倉女学院・清泉小学校といった私立の教育機関や、横浜国立大学教育学部附属鎌倉小中学校など国立の学校も立地しており、教育の選択肢が豊富です。

鎌倉市の教育環境として特筆すべきは、歴史と文化に直接触れられる学びの場が日常に溢れている点です。

鶴岡八幡宮や大仏をはじめとする歴史的建造物、鎌倉文学館などの文化施設に加え、海や山での自然体験も身近にあります。

こうした環境が、教育への意識が高い保護者層を惹きつけています。

医療面でも、大船駅周辺を中心に湘南鎌倉総合病院などの総合病院があり、小児科・産婦人科を備えた医療機関も複数存在します。

夜間・休日の急病対応も含め、子育て世帯にとって安心できる医療体制が整っています。

市独自の子育て支援策も充実しており、主な制度には以下のようなものがあります。

• 小児医療費助成制度：中学3年生まで保険診療の自己負担額を助成
• 子育て支援センター：市内各所に設置され、親子の交流や育児相談が可能
• ファミリーサポートセンター：子育ての援助を受けたい方と提供したい方をつなぐ相互援助システム
• 産前産後の支援事業：産後ケア事業や新生児訪問など、出産前後のサポート体制

また、治安の良さも鎌倉市の子育て環境を支える重要な要素です。

神奈川県警の犯罪統計によると、鎌倉市の犯罪認知件数は県内でも低い水準にあり、安心して子育てができる環境が整っています。

海や山の自然に日常的に触れながら、歴史や文化を肌で感じられる鎌倉市は、子どもの感性を豊かに育む環境として高く評価されています。

＜データ引用元＞
鎌倉市　小中学校一覧
https://www.city.kamakura.kanagawa.jp/g-shisetsu/gattukou.html
鎌倉市　市立の小・中学校の児童・生徒数、クラス数
https://www.city.kamakura.kanagawa.jp/qa/kyouiku/kyouiku0004.html

鎌倉市の土地価格相場と分析

鎌倉市の土地価格は、エリアの歴史的性格や建築規制の厳しさ、海との距離、交通利便性などによって大きな差が見られます。

古都としての景観保全のために土地利用が制限されていることもあり、住宅用地の供給量は限られており、需要に対して希少性が高い傾向にあります。

2025年の公示地価によると、鎌倉市の住宅地の平均は約23万円/㎡（坪単価約75〜77万円）ですが、エリアによって以下のような価格帯の違いがあります。

鎌倉市の土地価格概要

地域区分	平均坪単価（目安）
鎌倉駅周辺（小町・雪ノ下・由比ガ浜）	80万円〜160万円
長谷・極楽寺・稲村ヶ崎エリア	60万円〜100万円
北鎌倉エリア	80万円〜100万円
大船駅周辺	70万円〜150万円
湘南モノレール沿線（西鎌倉・湘南深沢）	40万円〜80万円
郊外エリア（関谷・玉縄など）	30万円〜50万円

このように、鎌倉駅周辺の旧市街地と郊外エリアでは坪単価で3倍以上の差が生じることもあります。

鎌倉市の土地価格を正しく理解するためには、以下のような特有の要因を押さえておく必要があります。

鎌倉市の土地価格に影響を与える特徴的な要因

鎌倉市の土地価格には、一般的な駅距離や面積だけではなく、古都ならではの複合的な要因が大きく影響しています。

まず最も大きな要因が「古都保存法」と「風致地区条例」による建築規制です。

市域の約55.5%が風致地区に指定されており、建物の高さ・建ぺい率・壁面後退距離・緑化率について厳格な基準が定められています。

こうした規制は住宅用地の有効面積を制限する一方で、良好な景観と住環境を保全する効果もあり、結果として土地のブランド価値を支えています。

次に、「海側か山側か」というエリアの性格も重要な価格形成要因です。

由比ヶ浜・七里ヶ浜・稲村ヶ崎といった海に近いエリアは、眺望やライフスタイルの価値から高値で推移しています。

ただし、塩害リスクがあるため建築コストが上乗せされる点は留意が必要です。

さらに、旧鎌倉中心部ではほぼ全域が「埋蔵文化財包蔵地」に該当しており、建築前に発掘調査が必要になるケースがあります。

調査には時間とコストがかかるため、これも土地の実質的な価格に影響する要素です。

また、鎌倉市では谷戸地形と呼ばれる三方を山に囲まれた小さな谷間の地形が多く見られます。

こうした土地は整形地に比べて価格が抑えられる傾向にありますが、造成費や地盤改良費が嵩む可能性があるため、総合的なコスト判断が必要です。

古都ならではの建築規制と土地価格の関係

鎌倉市の土地価格を考える上で避けて通れないのが、風致地区条例や古都保存法による建築規制と価格の関係性です。

鎌倉市の風致地区は第2種から第4種まで区分されており、種別によって建ぺい率30〜40%、高さ制限8〜15m、壁面後退距離1〜2m、緑化率20%以上といった基準が設けられています。

加えて、建物の位置・形態・色彩・材質が周辺の風致と調和することも求められます。

これらの規制は一見すると土地の利用価値を下げるように思えますが、実際には逆の効果も生んでいます。

厳格な規制があるからこそ高層建築物や大規模開発が抑制され、落ち着いた住環境と緑豊かな景観が維持されているのです。

この希少性が「鎌倉ブランド」としての価値を形成し、規制の厳しいエリアほどむしろ安定した地価を維持する傾向が見られます。

一方で、規制により有効活用できる建築面積が制限されるため、同じ坪単価の土地でも実際に建てられる住宅の規模が他の地域より小さくなることがあります。

土地購入時には、風致地区の種別や古都保存法の区域指定を必ず確認し、建築可能な条件を踏まえた上で判断することが重要です。

鎌倉市の土地価格の特殊性

鎌倉市内には複数の特色あるエリアがあり、同じ「鎌倉市」でも街の性格と土地価格が大きく異なります。

たとえば、鎌倉駅周辺は古都の風情が色濃く残る歴史的エリアで、観光需要と居住需要が競合するため住宅用地の流通量が少なく、坪単価は80万円〜160万円と高値で推移しています。

一方、大船駅周辺は駅ビルや商業施設、総合病院が集積するターミナル駅エリアで、生活利便性を重視する層に人気があり、坪単価は70万円〜150万円程度です。

駅近の商業地では高値になりますが、少し離れた住宅地では比較的手頃な価格帯も見られます。

海沿いの由比ヶ浜・七里ヶ浜・稲村ヶ崎エリアは「湘南ブランド」による眺望やライフスタイルのプレミアムが加わり、坪単価60万円〜100万円と高めの水準です。

対照的に、湘南モノレール沿線の西鎌倉・湘南深沢や、大船から離れた関谷・玉縄エリアでは、坪単価30万円〜80万円台と比較的手頃な価格帯で取得が可能です。

実際の取引データを見ると、鎌倉市内の坪単価は最も低い地点で約30万円台、最も高い商業地で900万円超と極めて幅広い分布を示しています。

住宅地に限定しても、エリアや接道状況・地形によって2〜3倍の差が出ることは珍しくありません。

土地購入を検討する際は、単に坪単価だけでなく、風致地区の種別・古都保存法の区域・埋蔵文化財包蔵地の該当有無・地形（谷戸地形か否か）・塩害リスクの程度といった鎌倉特有の条件を総合的に評価することが不可欠です。

＜データ引用元＞
国土交通省　不動産情報ライブラリ
https://www.reinfolib.mlit.go.jp/
鎌倉市　風致地区
https://www.city.kamakura.kanagawa.jp/fuuchi/huutitiku.html
鎌倉市　古都保存法
https://www.city.kamakura.kanagawa.jp/fuuchi/kotohozonhou.html

鎌倉市の注文住宅の建築費相場

土地価格に続いて重要なのが建築費用です。注文住宅の建築費用は地域によって大きく異なります。

以下の表は、住宅金融支援機構の2023年度フラット35利用者調査をもとにした、首都圏と全国の比較データです。

地域	平均住宅面積	平均建設費	平均建設費坪単価
首都圏	117.6㎡（35.6坪）	4,252.7万円	119.5万円/坪
全国	119.5㎡（36.1坪）	3,861.1万円	106.9万円/坪

神奈川県・鎌倉市の建築相場の特徴

神奈川県の注文住宅建築費は、首都圏平均とほぼ同水準かやや高めの傾向にあります。

鎌倉市の場合、一般的な木造住宅の建築費坪単価は110万円〜130万円程度が一つの目安となります。

これは全国平均と比較して高い水準ですが、鎌倉市では以下のような地域特有のコスト増要因が建築費に上乗せされるためです。

風致地区の規制対応として、建物の高さ・建ぺい率・緑化率に関する基準をクリアするための設計上の制約があり、間取りや配置計画に工夫が必要になります。

また、海に近いエリアでは塩害対策として耐塩性の外壁材やサッシ、室外機カバーなどの採用が推奨され、これが追加コストとなります。

さらに、谷戸地形に位置する土地では湿気対策として24時間換気システムや調湿素材（漆喰・珪藻土など）の活用、防湿施工が重要です。

景観条例により外壁の色彩やデザインにも配慮が求められるため、自由度がやや制限される場合もあります。

これらの要因を総合すると、鎌倉市では全国平均より1〜2割程度高い建築コストを見込んでおく必要があるといえます。

構造による建築費用の違い

注文住宅の建築費は、採用する構造形式によって大きく異なります。鎌倉市でも以下の通り、構造ごとの費用差が明確です。

木造住宅は最も一般的で、鎌倉市では坪単価110〜130万円程度が相場です。

地元工務店を中心に、自然素材を活かした家づくりが人気です。

鉄骨造住宅は耐震性・耐久性に優れ、坪単価は130〜150万円前後。

塩害への耐性を考慮した仕様選定が重要です。

RC造（鉄筋コンクリート造）は高強度で耐火・遮音性に優れるものの、坪単価は150万円以上が一般的です。

鎌倉市特有の建築費用の上乗せ要因

近年の建築費用は全国的に上昇傾向にありますが、鎌倉市ではそれに加えて地域特有の上乗せ要因が存在します。

全国共通の高騰要因としては、木材や鉄鋼などの資材価格の高騰、建設業における人手不足と人件費の上昇、2025年4月からの新築住宅への省エネ基準適合の義務化、2024年4月からの建設業への時間外労働の上限規制の適用が挙げられます。

これらに加え、鎌倉市では以下のような特有の上乗せ要因があります。

• 塩害対策仕様：耐塩性の外壁材・屋根材・サッシ・塗装の採用（海岸線から約3km以内は特に重要）
• 湿気対策：24時間計画換気システム、漆喰や珪藻土などの調湿素材、防湿層の施工
• 風致地区対応：緑化義務を満たすための植栽費用、景観に配慮した外構工事
• 埋蔵文化財調査：旧鎌倉中心部では建築前に発掘調査が必要になる場合がある
• 狭小地・斜面地対応：谷戸地形や変形地での特殊施工（擁壁工事・地盤改良など）

これらの要因を考慮すると、今後も鎌倉市での建築費用は高水準が続くと見込まれます。

建築費用を抑えるポイント

鎌倉市で注文住宅の建築費用を抑えるためのポイントは以下の通りです。

土地と建物の総予算バランス

注文住宅を建てる場合、土地と建物のバランスは一般的に「土地4：建物6」程度が理想とされています。

しかし、鎌倉市の場合は土地価格が高い傾向にあるため、「土地5：建物5」あるいは「土地5.5：建物4.5」程度のバランスになるケースも少なくありません。

特に鎌倉駅周辺や海沿いエリアでは土地価格が総予算の過半を占めることもあり、建物の予算が圧迫されがちです。

そのため、土地選びの段階で優先順位を明確にしておくことが大切です。

建物にこだわりたい場合は、大船エリアや湘南モノレール沿線など、土地価格が比較的抑えられるエリアを選択肢に加えることで、住まいの性能や快適性に十分な予算を配分できます。

＜データ引用元＞
住宅金融支援機構　フラット35利用者調査
https://www.jhf.go.jp/about/research/loan/flat35/index.html
国土交通省　不動産情報ライブラリ
https://www.reinfolib.mlit.go.jp/
厚生労働省　建設業　時間外労働の上限規制 https://hatarakikatasusume.mhlw.go.jp/common/pdf/construction_company_KRS.pdf
国土交通省　省エネ基準適合の義務付け
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001519931.pdf

鎌倉市での土地購入と建築を合わせた総費用目安

注文住宅を建てる上で、土地価格と建築費用を合わせた「総予算」の把握は欠かせません。

鎌倉市は古都としての希少性が高く、エリア選択によって総費用が大きく変動します。

以下では、これまで見てきた土地・建物の相場情報をもとに、鎌倉市で注文住宅を建てる際の総費用目安をシミュレーションします。

鎌倉市での総費用シミュレーション

首都圏の注文住宅の平均住宅面積（約35坪）を基準に、鎌倉市の各エリアで注文住宅を建てた場合のシミュレーションです。

建築費坪単価は120万円で試算しています。

立地により1,400万円程度の差が生じることもあり、家づくり全体の計画において「エリア選択」が予算の成否を分ける重要な要素と言えるでしょう。

総費用に含まれないその他の費用

上記の試算には含まれていない費用もあります。主なものには以下のようなものがあります。

• 諸費用：不動産取得税、登記費用、住宅ローン手数料、火災保険料など（総費用の約3〜5%）
• 外構工事費：門扉、フェンス、植栽、庭の整備など（200万円〜500万円程度）
• 地盤調査・地盤改良費：谷戸地形や斜面地では特に注意（50万円〜300万円程度）
• 設備・インテリア費用：カーテン、照明器具、エアコンなど（100万円〜300万円程度）
• 引越し費用：20万円〜50万円程度

さらに、鎌倉市特有の費用として、風致地区の緑化対応費用（植栽・外構の景観調和）、塩害対策の追加費用（エリアによる）、埋蔵文化財調査費用（旧鎌倉中心部で必要になる場合）が発生する可能性もあります。

これらを合計すると、総費用にプラスして500万円〜1,000万円程度の追加費用を見込んでおく必要があります。

総費用のバランスと資金計画

鎌倉市は土地価格が高い傾向にあるため、理想的な予算配分は「土地5：建物5」程度がひとつの目安です。

資金計画の目安としては、年収の5〜6倍程度が無理なく返済できる住宅ローンの上限とされています。

例えば世帯年収1,000万円の場合、5,000万円〜6,000万円程度の借入れが目安です。

鎌倉市の場合、頭金の準備や親からの援助など、自己資金の確保が計画の鍵を握るケースも多くなります。

費用を抑えるための選択肢

総費用をできるだけ抑えたい場合、以下のような選択肢も検討価値があります。

• 大船エリアや湘南モノレール沿線の検討：「鎌倉市」のアドレスを維持しながら、土地費用を大幅に抑えることが可能
• 中古住宅＋リノベーション：鎌倉市では築古の住宅が流通しており、リノベーションにより取得費と改修費を抑える選択肢もある
• 建物面積をコンパクトにする：鎌倉市では30坪前後の住宅も多く、効率的な間取りで快適な暮らしが実現できる
• 土地面積を絞る：30〜35坪程度の土地でも、設計の工夫次第で十分な住空間を確保可能

鎌倉市は首都圏の中でも土地価格が高いエリアですが、エリア選択の工夫次第で予算内に収めることは十分に可能です。

長期的な視点で、ライフプランに合わせた無理のない資金計画を立てることが何よりも重要です。

＜データ引用元＞
国土交通省　不動産情報ライブラリ
https://www.reinfolib.mlit.go.jp/

まとめ

鎌倉市は、古都としての歴史的景観と豊かな自然環境を兼ね備えた、日本でも類い稀な住環境を持つ街です。

東京駅まで約60分というアクセスの良さに加え、海と山に囲まれた穏やかな暮らしは、多くのファミリー層や移住希望者を惹きつけています。

当地域の土地市場には独特の特徴があります。

一般的な「駅近＝高価格」の法則に加えて、風致地区の種別、古都保存法の区域指定、海側か山側かのエリア特性、埋蔵文化財包蔵地の該当有無といった複合的な要素が価格を大きく左右します。

特に鎌倉市の場合、市内に複数の特色あるエリア（鎌倉駅周辺・大船エリア・北鎌倉・海沿いエリア・湘南モノレール沿線）があり、エリア選択により坪単価で30万円台から160万円超まで大きな幅があります。

この地域特性を理解することが、コストパフォーマンスの高い土地選びの重要なポイントとなります。

建築費用については、首都圏平均と同水準かやや高めの傾向にあり、塩害対策・湿気対策・景観規制対応を含めると坪単価110〜130万円程度が目安です。

エリアにより総費用は5,800万円〜7,200万円程度の幅があり、さらに外構費や諸経費を加味すれば＋500万円〜1,000万円程度の追加コストも想定しておく必要があります。

費用を抑えつつ理想の住まいを実現するには、土地・建物の優先順位の整理、鎌倉市の建築規制を踏まえたエリア選択、そして古都での施工実績が豊富な信頼できる工務店選びが成功のカギとなります。

鎌倉市は、古都としての風格、都心へのアクセスの良さ、海と山の豊かな自然、そして景観が守られた落ち着いた住環境など、多くの魅力を持つ街です。

鎌倉市で注文住宅をお考えの方は、各エリアの特性と建築規制をしっかりと理解し、ご家族のライフスタイルに合った土地選びと資金計画を立てることをおすすめします。

資金計画や土地選びのご相談は、鎌倉市での施工実績がある地元の工務店や不動産会社などの専門家に相談することで、風致地区や古都保存法への対応も含めたより具体的なアドバイスを得ることができます。

歴史と自然が織りなす古都鎌倉の魅力を最大限に活かした理想の住まいで、あなたの新しい暮らしをスタートさせましょう。